Mietkauf verbindet Miete und späteren Kauf einer Immobilie. In Österreich ist Mietkauf eine Form der Immobilienfinanzierung mit speziellen Regeln, Chancen und Risiken.
Einleitung
Die Frage Mieten oder Kaufen gehört zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen eines Haushalts. In Österreich stehen klassische Mietwohnung, direkter Immobilienkauf mit Kredit und dazwischen der Mietkauf als Zwischenlösung zur Wahl. Gerade bei hohen Immobilienpreisen und strengeren Kreditrichtlinien wirkt der Mietkauf attraktiv, weil der Einstieg ins Wohnen häufig mit weniger Eigenkapital gelingt.
Beim Mietkauf mieten Sie eine Wohnung oder ein Haus zunächst für eine bestimmte Mietdauer und erhalten eine vertragliche Kaufoption. Sie können die Immobilie später kaufen, müssen es aber je nach Modell nicht in jedem Fall. Gleichzeitig gelten besondere gesetzliche Bestimmungen, vor allem im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), die den Kaufpreis, Fristen, die Nutzung als Hauptwohnsitz und die Verhinderung von Spekulationsgewinnen regeln.
Der folgende Beitrag erklärt, wie Mietkauf in Österreich funktioniert, welche Varianten es gibt, welche Vor- und Nachteile Sie kennen sollten und wie Sie mit einer praxisnahen Checkliste entscheiden, ob Mietkauf für Ihre Situation wirklich sinnvoll ist.
Grundlagen: Mietkauf in Österreich und seine Varianten
Beim Mietkauf in Österreich handelt es sich im Kern um ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption. Sie schließen einen Mietvertrag, leben als Mieter in der Immobilie und bekommen das Recht, die Wohnung oder das Haus nach Ablauf einer bestimmten Mietzeit zu kaufen. Dieses Modell wird häufig für öffentlich geförderte Objekte eingesetzt, insbesondere durch gemeinnützige Bauvereinigungen und Genossenschaften.
Juristisch ist Mietkauf kein eigener Vertragstyp. Ein Mietkaufvertrag kombiniert Elemente eines Mietvertrags und eines Kaufvertrags. Im privaten Bereich stützt er sich auf das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, also die Regeln über Miete und Kauf. Im geförderten Wohnbau gelten zusätzlich die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), das etwa die Voraussetzungen für den Kauf der Wohnung, die Übertragung in das Wohnungseigentum und die zulässige Höhe des Kaufpreises regelt.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen zwei großen Gruppen von Modellen. Einerseits gibt es den gesetzlich geregelten Mietkauf im Rahmen des WGG, bei dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer einen Anspruch auf Kauf haben können. Andererseits existieren frei vereinbarte Mietkaufverträge im freifinanzierten Bereich, bei denen Miete und einzelne Zahlungen teilweise auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden können. Die Spielräume sind dort größer, aber auch uneinheitlicher.
Was bedeutet Mietkauf rechtlich und wie ist der Vertrag aufgebaut?
Rechtlich betrachtet besteht Mietkauf meistens aus zwei eigenständigen Rechtsgeschäften. Zuerst steht der Mietvertrag, der das Mietverhältnis, die monatlich zu zahlende Miete und die Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz regelt. Später kommt ein Kaufvertrag hinzu, mit dem der Kauf der Immobilie und die Eintragung im Grundbuch vollzogen werden. Die Übertragung der gemieteten Wohnung in Wohnungseigentum erfolgt also erst ab Abschluss des Kaufvertrages.
Im privaten Bereich lassen sich zwei Modelle unterscheiden. Beim verpflichtenden Mietkauf ist bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Immobilie nach einer bestimmten Mietdauer zu kaufen hat. Mietzahlungen und Sonderzahlungen werden wie Raten auf den Kaufpreis behandelt. Beim optionalen Mietkauf sichert sich der Mieter nur ein Vorkaufsrecht oder eine spätere Kaufoption, ohne zur Abnahme verpflichtet zu sein. Dann muss die Kaufoption klar vertraglich geregelt werden, zum Beispiel in einer eigenen Vereinbarung oder im Hauptmietvertrag.
Im geförderten Bereich ist die Lage anders. Dort spricht das Gesetz von einer nachträglichen Übertragung in das Wohnungseigentum. Die WGG-Regeln sehen vor, dass es sich im Wesentlichen um eine geförderte Wohnung mit Kaufoption handelt. Die Mietzinse während der Mietdauer gelten nicht als Teilzahlungen auf den Kaufpreis der Wohnung, sondern bleiben klassische Mieten. Die Möglichkeit zu kaufen entsteht erst nach Ablauf einer gesetzlichen Mindestdauer und hängt von klar definierten Voraussetzungen für den Mietkauf ab.
Ablauf, Fristen und Kaufoption: So funktioniert Mietkauf in der Praxis
In der Praxis läuft der Mietkauf in mehreren Schritten ab. Zunächst bieten meist gemeinnützige Bauvereinigungen oder Genossenschaften Objekte bereits in der Bauphase an. Interessenten leisten einen Finanzierungsbeitrag als eine Art Anzahlung, der zur Deckung von Grund- und Baukosten dient. Anschließend beginnt das Mietverhältnis. Die Mieter zahlen monatlich eine vereinbarte Miete und nutzen das Objekt als Mietwohnung wie in einem herkömmlichen Mietvertrag.
Nach einer bestimmten Mietdauer eröffnet sich dann die Kaufoption. Je nach Rechtsgrundlage und Zeitpunkt des Erstbezugs kann diese Option bereits nach fünf oder erst nach zehn Jahren bestehen. Der Mieter kann dann einen Antrag auf Kauf der Wohnung oder auf Bekanntgabe des späteren Kaufpreises stellen. Der Verkäufer, in der Regel die Bauvereinigung, muss innerhalb einer bestimmten Frist, typischerweise innerhalb von drei Monaten, ein Kaufangebot legen. Lehnt der Mieter ab, kann er oft im bestehenden Mietverhältnis bleiben oder unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
Mit der WGG-Novelle 2019 wurden die Fristen neu geordnet. Für Neumieter mit Verträgen ab 1. August 2019 kann die Eigentumsoption grundsätzlich frühestens fünf Jahre nach Erstbezug ausgeübt werden. Zudem wurde die sogenannte Spekulationsfrist für Weiterverkäufe geförderter Wohnungen auf spätestens nach fünfzehn Jahren ausgedehnt. Dadurch soll verhindert werden, dass mit geförderten Wohnungen Spekulationsgewinne erzielt werden.
Wann darf der Mieter kaufen und welche Fristen gelten?
Die gesetzlichen Fristen sind eine der zentralen Stellschrauben beim Mietkauf in Österreich. Entscheidend ist, ob Ihr Mietvertrag vor oder nach der WGG-Novelle 2019 abgeschlossen wurde. Für Mietverträge ab 1. August 2019 gilt: Der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung erhält ein gesetzliches Recht, die Übertragung der gemieteten Wohnung zu verlangen, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören etwa eine Mindestnutzfläche, eine aufrechte Wohnbauförderung, ein ausreichend hoher Finanzierungsbeitrag und die Einhaltung einer Mindestmietdauer.
Nach diesen Regeln kann der Mieter ab dem Beginn des sechsten Jahres bis zum Ablauf des zehnten Jahres seiner Mietzeit einen Antrag auf Übertragung in das Wohnungseigentum stellen. Weitere Antragsfenster folgen zwischen dem elften und fünfzehnten sowie zwischen dem sechzehnten und zwanzigsten Jahr des Mietverhältnisses. Stellt der Mieter in diesen Zeiträumen fristgerecht einen Antrag, muss die Bauvereinigung innerhalb von drei Monaten ein Fixpreisangebot legen. Erfolgt kein Angebot, kann das Gericht den Kaufpreis nach gesetzlichen Kriterien festsetzen.
Für ältere Verträge gelten teilweise noch Übergangsregeln mit ersten Kaufoptionen fünf bis zehn Jahre nach Erstbezug. Zusätzlich wurde im Rahmen der WGG-Novelle 2019 für viele Bestandsmieter ein weiteres Zeitfenster eröffnet, in dem sie trotz früher versäumter Fristen noch einen Antrag auf Kauf stellen können. Zugleich wurde die Spekulationsfrist beim Weiterverkauf auf fünfzehn Jahre ausgedehnt. In dieser Zeit muss ein Teil eines möglichen Gewinns an die Genossenschaft abgeführt werden. Zur Absicherung wird ein befristetes Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen.
Kosten, Kaufpreis und Finanzierung beim Mietkauf
Finanziell betrachtet besteht Mietkauf aus drei Hauptblöcken. Erstens dem Finanzierungsbeitrag, den Sie zu Beginn des Mietverhältnisses zahlen. Er dient zur Mitfinanzierung der Grund- und Baukosten und wird bei Beendigung des Mietverhältnisses, wenn Sie die Wohnung nicht kaufen, abzüglich einer jährlichen Abschreibung zurückgezahlt. Zweitens der Miete, die Sie über viele Jahre hinweg für das gemietete Objekt nach Ablauf der Bauphase zahlen. Drittens dem Kaufpreis der Wohnung, der im Zeitpunkt des Erwerbs fällig wird.
Beim klassischen WGG-Mietkauf sind die während der Mietdauer geleisteten Mietzahlungen keine Teilzahlungen auf den Kaufpreis. Sie werden also nicht angerechnet. Anders als viele Mieter annehmen, reduziert eine lange Mietphase in geförderten Modellen den späteren Kaufpreis nicht automatisch. Lediglich der Finanzierungsbeitrag wird bei der Ermittlung des Barkaufpreises berücksichtigt. Je länger das Mietverhältnis dauert, desto stärker wird dieser Beitrag jedoch abgeschrieben.
Hinzu kommen beim Kauf die üblichen Nebenkosten eines Immobilienkaufs wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr für das Grundbuch, Vertragserrichtung, Maklerprovision und Finanzierungsnebenkosten bei einem Kredit. Diese fallen beim Mietkauf zusätzlich zum Barkaufpreis an. Im Ergebnis ist Mietkauf daher keine billigere Variante per se, sondern eher eine verschobene Immobilienfinanzierung, bei der der eigentliche Kauf und ein möglicher Bankkredit erst später schlagend werden.
Wie wird der Kaufpreis der Wohnung ermittelt und was bedeutet Anrechnung?
Im geförderten Bereich sieht das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz vor, dass die Ausgangsbasis für die Ermittlung des Kaufpreises der sogenannte Substanzwert ist, und zwar unter Bedachtnahme auf den Verkehrswert der Wohnung. Wie genau dieser Verkehrswert in die Berechnung einfließt, ist im Gesetz nur allgemein beschrieben. In der Praxis beziehen gemeinnützige Bauträger Marktpreise vergleichbarer Wohnungen, Altersabschläge und Zuschläge für Lage und Ausstattung ein.
Im Kaufvertrag werden meist zwei Beträge ausgewiesen. Ein Fixpreis, der steuerlich relevant ist, und ein Barkaufpreis, den Sie tatsächlich zu zahlen haben. Vom Fixpreis werden einerseits der noch werthaltige Finanzierungsbeitrag abgezogen, andererseits übernommene Darlehen. Die Mieten während der Mietdauer werden beim Mietkauf nach WGG nicht angerechnet. In anderen, privat vereinbarten Modellen kann Kaufpreis angerechnet werden, wenn im vertraglich vereinbarten Mietkaufvertrag ausdrücklich vorgesehen ist, dass bestimmte Zahlungen als Vorleistungen auf den Kaufpreis gelten.
Um zu verhindern, dass mit geförderten Wohnungen Spekulationsgewinne erzielt werden, enthält das Gesetz eine Nachbesserungspflicht. Verkauft der Käufer die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist an nicht nahe Angehörige weiter, muss er die Differenz zwischen Verkehrswert und dem tatsächlich gezahlten niedrigeren Kaufpreis nachzahlen. Parallel dazu wird ein Vorkaufsrecht zugunsten der Bauvereinigung im Grundbuch eingetragen. Diese Mechanismen begrenzen den Gewinnspielraum bei der späteren Veräußerung, sollen aber zugleich sicherstellen, dass die Förderung beim Kauf der Immobilie letztlich den Bewohnern zugutekommt.
Vor- und Nachteile: Wann Mietkauf sinnvoll ist und wann nicht
Mietkauf bietet eine Reihe von Vorteilen, die sich bei genauer Betrachtung jedoch mit klaren Risiken verbinden. Auf der positiven Seite steht, dass Sie das Haus oder eine Wohnung zunächst als Mieter nutzen und die Immobilie quasi probewohnen können. Sie erleben die Lage und Ausstattung im Alltag. Erst nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer müssen Sie entscheiden, ob Sie die Option ziehen. In dieser Zeit können Sie zusätzliches Eigenkapital ansparen und Ihre finanzielle Situation stabilisieren.
Ein weiterer Vorteil ist der Zugang zu geförderten Objekten. Mietkaufwohnungen sind oft günstiger als frei finanzierte Eigentumswohnungen, weil die Fördermechanik den späteren Kaufpreis begrenzen kann. Die Miete während des Mietverhältnisses liegt in vielen Fällen unter Marktniveau. Für Haushalte mit mittlerem Einkommen, die einen Kredit erst später aufnehmen möchten, kann dies spürbar entlasten.
Auf der anderen Seite stehen die Nachteile. Der wichtigste Punkt: In geförderten Modellen wird die Miete während der Mietzeit nicht auf den Kaufpreis der Wohnung angerechnet. Sie zahlen also jahrelang Miete und zusätzlich später den vollen Barkaufpreis. Zudem ist die Höhe des Kaufpreises bei Vertragsabschluss oft noch nicht bekannt. Das erschwert die langfristige Finanzplanung, insbesondere wenn Sie parallel Eigenkapital ansparen und die zukünftige Kreditbelastung kalkulieren möchten.
Welche Chancen und Risiken bestehen beim Mietkauf für Mieter?
Für Mieter eröffnet Mietkauf vor allem die Chance auf einen schrittweisen Einstieg in das Eigentum. Sie sichern sich das Recht, eine bestimmte Immobilie später zu erwerben, ohne sofort einen hohen Kredit aufnehmen zu müssen. In dieser Phase bauen Sie eine Beziehung zum Objekt und zur Nachbarschaft auf. Sie gewinnen Erfahrungswerte, ob der Standort wirklich langfristig passt. Das kann viele Fehlkäufe verhindern, die beim sofortigen Wohnung kaufen auftreten würden.
Risiken ergeben sich insbesondere aus der fehlenden Planungssicherheit beim Kaufpreis. Da der Preis nach gesetzlichen Kriterien oder Vereinbarungen mit Bedacht auf den Verkehrswert ermittelt wird, können starke Marktsteigerungen den späteren Kauf verteuern. Ein heute noch leistbarer Mietzins garantiert nicht, dass der spätere Erwerb problemlos finanzierbar ist. Wer den Kauf nicht stemmen kann, bleibt zwar oft im Mietverhältnis, hat aber bis dahin bereits hohe Mieten und einen Finanzierungsbeitrag bezahlt.
Ein weiterer Punkt ist die langfristige Bindung. Die gesetzlichen Bestimmungen sehen vor, dass Spekulationsgewinne durch Spekulationsfrist und Vorkaufsrecht begrenzt werden. Damit sinkt die Flexibilität, die Wohnung rasch und frei am Markt zu verkaufen. Wer eine Eigentumswohnung eher als Anlageobjekt plant oder auf schnelle Wertsteigerung setzt, ist mit klassischem Immobilienkauf oft besser beraten. Auch Hinweise zu intransparenter Preisbildung bei bestimmten Mietkaufmodellen erhöhen den Beratungsbedarf vor Vertragsabschluss.
Für wen eignet sich Mietkauf und wann ist ein klassischer Immobilienkauf besser?
Mietkauf eignet sich besonders für Haushalte, die mittelfristig Eigentum anstreben, derzeit aber noch wenig Eigenkapital besitzen oder deren Einkommen für einen sofortigen hohen Wohnkredit zu unsicher ist. Gerade junge Familien profitieren davon, zuerst Mieten oder Kaufen modellhaft gegeneinander zu testen, indem sie eine geförderte Mietwohnung mit späterer Kaufoption wählen. So lässt sich die Wohnsituation stabilisieren, während parallel Mittel für den Kauf der Immobilie aufgebaut werden.
Ideal ist Mietkauf auch für Personen, die bereits wissen, dass sie langfristig in einer bestimmten Region bleiben wollen, sich aber noch nicht auf ein Objekt festlegen möchten. Wer zum Beispiel zuerst mietet, kann nach einigen Jahren besser abschätzen, ob die Infrastruktur, der Arbeitsweg oder das soziale Umfeld wirklich passen. In dieser Phase bietet die Option, Wohnung später zu kaufen oder doch weiter zu mieten, zusätzliche Sicherheit.
Ein direkter Immobilienkauf mit Kredit ist dagegen häufig sinnvoller, wenn bereits ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, die Wunschimmobilie feststeht und der Kaufpreis früh fixiert werden kann. Dann lässt sich das Zinsrisiko besser kalkulieren und es fallen keine langjährige Miete und Abschläge auf den Finanzierungsbeitrag an. Wer unsicher ist, ob er die Wohnung wirklich langfristig nutzen möchte, sollte genau prüfen, ob sich ein Mietkauf im Vergleich zu einer normalen Mietwohnung rechnet oder ob flexible Miete plus späterer freier Kauf die bessere Lösung darstellt.
In welchen Lebenssituationen ist Mietkauf besonders interessant?
Besonders interessant ist Mietkauf für Haushalte mit stabilem, aber noch nicht sehr hohem Einkommen. Wer heute eine leistbare Miete bezahlen kann, aber noch nicht genug Eigenkapital oder Sicherheiten für eine sofortige Immobilienfinanzierung besitzt, kann über Mietkauf in den Eigentumserwerb hineinwachsen. Die Zeit im Mietverhältnis dient als Spar- und Planungsphase, während Sie sich das Recht sichern, später zu einem kalkulierbaren Rahmen kaufen zu können.
Auch für Menschen, die mit Banken nur eingeschränkt kreditwürdig sind, kann ein Modell interessant sein, bei dem der Kauf der Wohnung erst nach einigen Jahren ansteht. Bis dahin lässt sich die eigene Bonität verbessern, etwa durch Schuldenabbau oder einen stabileren Beschäftigungsstatus. Gleichzeitig wohnen Sie bereits in dem Objekt, das Sie später vielleicht erwerben wollen. Entscheidet sich der Mieter dagegen, kann er nach Ablauf der Mietdauer im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben weiter mieten oder kündigen.
Weniger geeignet ist Mietkauf für Personen mit sehr hohem beruflichen Mobilitätsdruck oder für jene, die bewusst flexibel bleiben möchten. Wer damit rechnet, innerhalb weniger Jahre den Wohnort mehrfach wechseln zu müssen, trägt ein höheres Risiko, die Option nicht zu nutzen und mit einem nur teilweise rückzahlbaren Finanzierungsbeitrag zurückzubleiben. In solchen Fällen kann eine normale Mietwohnung oder ein späterer klassischer Wohnungskauf Schritt finanziell sinnvoller sein.
Checkliste Mietkauf: In 10 Schritten zur Entscheidung
Eine durchdachte Entscheidung zum Mietkauf braucht mehr als ein Bauchgefühl. Die folgenden Schritte helfen Ihnen, die Voraussetzungen für den Mietkauf, die vertraglichen Details und Ihre eigene Finanzlage strukturiert zu prüfen. Nutzen Sie diese Liste wie einen Leitfaden, bevor Sie eine Vereinbarung unterschreiben. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, schärft aber Ihren Blick für die entscheidenden Punkte beim Mietkauf.
- Modell klären
Ist es ein WGG-Modell für eine geförderte Wohnung oder ein frei vereinbarter Mietkaufvertrag? Prüfen Sie, ob die gesetzlichen Bestimmungen des WGG gelten oder ob ausschließlich das allgemeine Zivilrecht maßgeblich ist. Davon hängen Frist, Preisbildung und Ihre Rechte auf Übertragung in das Wohnungseigentum ab. - Kaufoption und Fristen prüfen
Lesen Sie genau, ab wann Sie die Kaufoption ausüben können, wie lange sie besteht und wann sie verfällt. Achten Sie darauf, ob mehrere Zeitfenster vorgesehen sind und welche Folgen es hat, wenn Sie nicht rechtzeitig handeln. - Kaufpreis-Mechanik verstehen
Klären Sie, wie die Höhe des Kaufpreises ermittelt wird. Ist ein Fixpreis vereinbart oder richtet sich der Betrag nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Option? Fragen Sie, welche Rolle Lage und Ausstattung der Immobilie spielen und welche Ausgangsbasis für die Ermittlung herangezogen wird. - Anrechnung von Zahlungen hinterfragen
Prüfen Sie, ob und in welchem Umfang Finanzierungsbeitrag, Sonderzahlungen oder Teile der Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden. Beim gesetzlich geregelten Mietkauf nach WGG werden Mietzinse grundsätzlich nicht angerechnet. In frei gestalteten Verträgen kann eine Anrechnung vereinbart sein. - Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit berechnen
Stellen Sie alle Zahlungen zusammen. Monatlich fällige Miete, Finanzierungsbeitrag, geplanter späterer Kaufpreis, Kaufnebenkosten, mögliche Zinsen eines künftigen Kredits. Vergleichen Sie dieses Szenario mit einem sofortigen Immobilienkauf oder einer langfristigen Mietlösung. - Finanzierungsfähigkeit zum Kaufzeitpunkt prüfen
Fragen Sie sich, ob Sie in zehn oder fünfzehn Jahren voraussichtlich einen ausreichenden Kredit erhalten. Planen Sie neben dem Mietzins eine realistische Sparrate ein, um später genügend Eigenkapital für den Kauf der Immobilie zur Verfügung zu haben. - Rechtliche Risiken und Spekulationsregeln verstehen
Informieren Sie sich über Spekulationsfrist, Vorkaufsrecht und Nachbesserungspflichten bei Weiterverkauf. Prüfen Sie, was passiert, wenn Sie die Wohnung später verkaufen oder zur Weitervermietung nutzen möchten und welche Beschränkungen in den gesetzlichen Bestimmungen stehen. - Rückabwicklung bei Nichtkauf klären
Fragen Sie nach, was geschieht, wenn Sie den Kauf nicht ausüben. Wie wird der Finanzierungsbeitrag zurückgezahlt, welche Abschläge gelten und wie lange dauert die Rückzahlung? Prüfen Sie die Regeln zur Übertragung der gemieteten Wohnung an Nachmieter oder zur Beendigung des Mietverhältnisses. - Vergleich mit Alternativen anstellen
Nutzen Sie Rechentools oder Beratung, um Mietkauf mit einem klassischen Kauf über Immobilienfinanzierung zu vergleichen. Rechnen Sie durch, welche Variante bei gleicher Wohnqualität auf Sicht von zwanzig Jahren günstiger ist. - Unabhängige Beratung in Anspruch nehmen
Lassen Sie Vertrag, Vereinbarung und Konditionen vor Unterschrift von einer unabhängigen Stelle prüfen, etwa Mietervereinigung, Arbeiterkammer oder Rechtsanwalt. Gerade bei komplexen Modellen mit WGG-Novelle 2019 oder älteren Verträgen schützt eine externe Einschätzung vor teuren Fehlentscheidungen.
Kernfakten im Überblick
| Aspekt | Inhalt | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Modell und Rechtsrahmen | Mietkauf im geförderten Bereich beruht auf dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, im freifinanzierten Segment auf individuell vertraglich gestalteten Modellen | Gilt WGG oder privatrechtlicher Mietkauf? Davon hängen Kaufanspruch, Fristen und Preisbildung ab |
| Kostenstruktur | Mischung aus Finanzierungsbeitrag, langjähriger Miete und späterem Kaufpreis, zuzüglich Nebenkosten und möglichem Kredit | Prüfen, ob Zahlungen angerechnet werden, wie hoch Abschläge auf den Finanzierungsbeitrag sind und welche Gesamtkosten bis zum Eigentum entstehen |
| Fristen und Optionen | Kaufoption nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer, häufig frühestens nach fünf oder zehn Jahren, Option erlischt in der Regel spätestens nach fünfzehn Jahren oder später | Exakte Frist, Zeitfenster und Ablauf der Antragstellung prüfen, inklusive Reaktionsfrist des Vermieters und Möglichkeiten bei Nichtkauf |
Fazit
Mietkauf ist in Österreich ein eigenes Ökosystem zwischen klassischer Miete und sofortigem Eigentum. Gerade im Bereich der geförderten Wohnungen stellt Mietkauf eine Möglichkeit dar, mit geringerem Startkapital den Weg in die eigene Eigentumswohnung vorzubereiten. Gleichzeitig bleibt die finanzielle Realität anspruchsvoll, weil Miete und späterer Kaufpreis nebeneinanderstehen und die Mietdauer die Gesamtkosten spürbar beeinflusst.
Entscheidend ist, die rechtlichen und wirtschaftlichen Feinheiten zu verstehen. Die WGG-Novelle 2019 hat viele Details verändert, von der Spekulationsfrist über das Vorkaufsrecht bis zur Ausgestaltung der Übertragung in das Wohnungseigentum. Wer sich mit Begriffen wie Finanzierungsbeitrag, Verkehrswert oder Nachbesserungspflicht auseinandersetzt, erkennt schneller, welche Modelle transparent und fair sind und wo die Risiken liegen.
Ob Mietkauf, direkter Immobilienkauf oder längerfristige Miete die bessere Wahl ist, hängt am Ende von Ihren Prioritäten ab. Wer Planungssicherheit, klare Preise und hohe Flexibilität schätzt, ist mit einem früh fixierten Kauf oder einer klassischen Mietwohnung oft besser dran. Wer dagegen Eigentum anstrebt, aber Zeit für Aufbau von Eigenkapital und ein realistisches Bild von Objekt und Standort braucht, findet im Mietkauf ein Modell, das genau diese Übergangsphase abbildet – vorausgesetzt, die Verträge sind nachvollziehbar und sorgfältig geprüft.
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